关于房地产，你不一定需要知道的事儿

开头

我们今天来聊一个, 跟大家生活都息息相关的话题, 就是房地产, 那小Lin今天, 就先从那些能帮助我自己对房地产整个市场, 建立认知的这些内容聊起, 就比如, 你是不是感觉高度和深度都有了呢, 废话少说 咱们走起, 房地产这个市场它在整个经济体当中, 是非常特殊 而且非常重要的, 咱来先来看看房地产市场的几个特点, 然后咱们逐渐深入,

特点

首先 房子这个东西, 一个最显而易见的关键点是什么呢, 就是谁都需要, 你可别小看这句废话, 这要用专业的经济学术语, 就是它不像股票 债券这些东西 它是刚需, 而且房子它不光是个消费品 它还是个投资品, 投资品就是长期它有可能会保值或者升值, 比如说有一天你女朋友想买个香奈儿的包, 你一看 这东西怎么这么贵, 那女朋友就理直气壮地说, 你别看它贵 但它长期可能会升值, 是不是噎得你一下就没话说了, 买 买 买, 这个就是投资品的一大特点, 就是它的价值并不取决于, 它实际对你带来的那个效用, 而取决于你预期它未来在市场上的价值, 就是别人愿意花多少钱来买它, 这就会导致投资品, 就价格越涨大家越买 越买它就越涨, 你要是就把它当个消费品来看, 它这价格就完全不合理, 像什么名酒 艺术品 包括有些地方的房子, 都是这种情况, 就有很大一部分的家庭都是一辈子的积蓄, 倾其所有就为了买一套房子, 你看中国有70%的家庭资产都是房地产, 70%呀, 美国这边虽然低不少 但也有28.9%, 其实这已经非常高了, 因为全国近1/3的家庭财富, 都集中在这一个市场里边, 关键是这个比重, 在越不富裕的家庭里边 占比是越高的, 也就是说, 房子连接着几乎经济体里边的每一个人, 而且越不富裕的家庭 这个连接就越紧密, 所以这个是非常独特的, 它和股市是完全不一样, 房地产市场第三个特点, 它可能在经济体当中是更为重要的, 就是它和信用是深度绑定, 你听到信用这个词 可能会感觉有点陌生, 其实说白了 就是大家买房需要贷款, 也就是说, 房地产这个刚需的产品是大部分人的主要资产, 而很多人会因为这个又背上二三十年的债务, 你看为什么过去五十年里边, 这些发达国家的发达城市房价都一直在涨, 涨得比工资要快得多, 到底是什么在推动的呢, 其实是信用扩张, 你看这个是17个发达国家, 过去一百年的贷款量比上GDP的比例, 从1950年的15%涨到了将近70%,

可怕的泡沫

像刚才咱们分析的, 房地产通过信用贷款和银行整个体系, 就联系起来了, 然后我们又知道, 大多数人的大部分资产又是房产, 也就是说通过房地产和金融体系, 大部分人就相互之间联系起来, 这下整个这个体系就变得非常有意思了, 因为房地产抵押贷款它有一个非常有趣的特点, 作为对比, 咱们来先看看金融市场普通的一些贷款, 就比如说你炒股的时候, 找个券商借钱那种杠杆炒股, 这个本质上是你贷了一部分款 然后去买股票, 买的股票就放在券商这当成了抵押物, 假设股票跌了 你这抵押物不值钱了, 银行券商分分钟就打电话问你要保证金, 你要是保证金交不上来, 人家立马就把你这股票全都清仓甩卖, 这样一来 这银行和券商虽然它作为中间商, 但它其实基本上是没有风险的, 这个也是大部分金融产品抵押的游戏规则, 但是我们再来看一看房地产, 贷款是用房子来做抵押的, 那假设正常情况下 房价持续上涨, 一旦你还不上款了, 银行可以把这房子拿去给变卖掉, 但是不亏 甚至是有可能赚钱的, 但是这房价一旦是在下跌 甚至暴跌的情况下, 那银行, 假设你还不上款, 银行把这房子拿出去卖了 它是亏钱的, 更何况房子交易成本是极高的, 它拍可能拍不到市场价, 所以你看和刚刚说的金融产品做抵押相对比, 它问题出在哪呢, 银行作为中间商 它是承担风险, 一旦出于某种原因 房价开始下跌, 并且很多人还不上房贷或者不想还房贷的时候, 银行就会蒙受巨额的损失, 自然就会勒紧裤腰带 收紧放贷, 那经济当中的流动性就会被抽干, 经济的活跃度就会大幅下降, 很多企业都会资金链断裂甚至破产, 总需求下降 经济陷入衰退, 说简单点 就是房地产一崩信用就崩, 信用一崩 银行就崩, 银行一崩 所有人都玩完, 这里边刚刚说那流动性被抽干, 就有点类似于加息的效果, 它为什么会引起经济的活跃度下降呢, 感兴趣小伙伴可以看看我讲利率那期, 这个可怕的链条, 其实就是一个非常典型的信用危机, 房地产泡沫一般十有八九都是信用泡沫, 而刚刚我们说那个可怕链条的初始推动力, 一般也都是房地产泡沫的破裂, 然后通过信用危机, 慢慢的拓展到了实体经济, 所以你看 房地产泡沫和信用泡沫, 这个双泡合并, 它就足以摧垮一个国家的经济, 这就为什么说房地产泡沫的破裂, 要远比股市泡沫破裂要可怕得多, IMF研究显示, 2008年的次贷危机中, 全球有23个双泡沫国家, 这里边有21个 之后都陷入了严重的衰退, 而在全球过去50次的经济危机当中, 有超过2/3 都是房地产泡沫破裂引发的, 就我们听说那些最广泛的危机, 什么日本90年代的危机, 欧洲2010年之后的欧债危机, 全都是房地产市场的杰作, 还有美国2008年次贷危机, 就更是这个信用危机链条的典型, 这个具体是怎么回事儿呢, 我们可以之后再讲, 为什么说出现信用危机非常可怕, 因为出现信用危机之后, 你一旦想救整个那银行体系, 是一件难度非常高 非常贵的事儿, 你说美国 日本 它可以自己印钱救银行, 那到欧盟里边就麻烦了, 因为印不印钱这事儿, 不是欧盟里边的某一个国家说了算, 咱之前讲那个欧债危机的时候也聊过, 像什么爱尔兰 西班牙, 就欧盟刚成立的时候, 大家就一股脑涌到这些, 房价相对比较便宜的地方抢房子, 政府面对突如其来的繁荣, 而且当时国会里头, 很多人可能自己也拥有5套 10套, 甚至20套房子, 在政策上也就睁一只眼闭一只眼, 金融体系还全面放开了监管, 整个国家的实体经济就开始往房地产倾斜, 就形成了信用泡沫, 结果欧债危机一爆发, 泡沫 崩 破裂, 整个银行体系就出现了大量的坏账, 面临着崩盘的风险, 西班牙政府这下可就抓瞎了, 他自己又印不了钱, 因为印欧元是欧洲央行的事儿, 同时欧盟还不让大家随便发债, 那西班牙最后没办法, 就只能管欧盟借了1000亿来救自己的银行, 欠了一屁股的债, 以至于到现在 西班牙实体经济都还没站起来, 今年又倒霉 赶上全球高通胀 央行开始加息, 之后的路就真的是实属不易了, 像什么意大利 爱尔兰, 其实也都是类似的情况, 你看 咱噼里啪啦举了这么多例子, 其实归根到底好像就是想说房地产危机, 其实大多数情况下, 都是信用危机和银行业的危机,

财富效应

好 刚才咱们层层推导是信用危机产生的效应, 其实房地产市场还有一个很有意思的特点, 我们刚才不说房子具有投资品的属性吗, 你看 如果我们站在整个经济的视角来看, 就这些投资品的价格波动, 理论上它是不会影响到实体经济的, 比如说在股票市场里边, 股票一个人买一个人卖, 那就是钱从一个人的兜里到另一个人兜里, 然后股权交换就是个简单的交易换手, 所以不管股价是涨是跌, 从整个经济体的产出还有钱的数量来看, 它应该是毫无影响的, 但实际上 当你看到股票大涨的时候, 人的消费其实会增加, 你说为什么呢, 这其实就是因为财富效应, 财富效应是什么意思呢, 打个比方, 比如说对于一个拥有股票的人, 假设今天股票涨了5%, 即使你这股票还没有卖 就还没有套现, 好家伙 你的精气神都不一样, 赶紧出去吃一顿大餐或者买个包, 也就是说因为你知道自己的财富增加, 消费也会跟着增加, 而这部分消费的增加, 它就是确确实实的增加了, 也没有任何其他的东西把它给抵消掉, 反过来 当你知道你自己财富减少了, 消费也会减少 一个意思, 你别看这点上 听着好像无关痛痒, 但其实就是这小小的心理上面的一些因素, 放大到整个经济体里边会产生深远的影响, 它是导致经济衰退的一个非常重要的原因, 而房地产这个市场, 它的财富效应又非常的独特, 就我为什么说它非常有意思呢, 因为在房价上涨的时候, 财富效应并不是非常明显, 但是下跌的时候就非常明显了, 你说为什么会这么不对称, 这个就有点到心理学的范畴了, 我们来稍微的浅尝辄止一下, 大概最主要的原因就是因为它是刚需, 因为大部分人就一套房, 即使你知道这房子明年比今年更值钱, 大部分人也不会把这房子卖了去套现, 也就心里那么暗爽一下, 就它对你之后消费的增加是非常有限的, 但是还有很多人没买房, 以后准备买房的人 这一看房价连年上涨, 你说还买什么自行车 对吧, 赶紧天天吃泡面攒钱, 不然可能连媳妇都娶不着, 消费下滑, 所以这么两拨人这么一抵消, 就是房价上涨所带来那个消费增加的财富效应, 并不明显, 甚至有可能是负的, 但是在房价下跌的时候, 这个效应就非常明显了, 因为大家一看去年花五百万买的房子, 今年就值三百万了, 你还欠着四百万的贷款, 那你心中肯定是无数匹…马奔腾而过, 那你还买什么自行车, 赶紧就吃泡面存着还房贷, 不然媳妇可能就跟人跑了, 消费下滑, 媳妇这纯粹就是个小幽默, 没有任何贬低媳妇的意思, 如美国在2000年互联网泡沫破裂的时候, 市值蒸发了六点二万亿美金, 可接着两年美国的零售销售数据, 几乎没怎么受影响, 还是保持着每年增长几个百分点的样子, 这个零售销售数据就一定程度上, 能反映市场的总需求, 可是2008年次贷危机之后, 股票市场同样也是蒸发了六七万亿, 但这回不一样的是, 房地产市场也蒸发了三万亿的市值, 这次的零售销售就骤减, 出现了连续百分之十以上的负增长, 这在当时是美国有史以来最大的跌幅, 只有在2020年疫情刚爆发的时候, 才短暂的出现了更严重的下滑, 所以你看就当房价下跌暴跌的时候, 房地产市场里带来的这个负的财富效应, 是经济衰退的一个非常重要的因素,

小结

这就为什么说房地产市场, 在整个宏观经济里边有着举足轻重的地位, 就我在写这期稿的时候, 我觉得还有个挺有意思的点, 就是咱刚才分析了一大通, 房地产市场怎么重要 对经济怎么影响, 但是让主流经济学界, 好像一直都不是很重视房地产, 就我本科时候不管是学宏观经济学, 还是微观经济学, 我们当时用的是曼昆的那个教材, 就好几本那么厚教材, 愣是没提几句房地产, 我估计他这书也是出早了, 要是真是在2008年金融危机之后, 再重写一遍, 那房地产肯定就有一个非常大的分量了,

房价供给需求分析

刚才咱聊了一些, 跟房地产宏观经济相关产业的一些东西, 本来可能跟大家关系也不大, 但是我这么一激动 稍微说得有点多, 接下来咱们来看看大家都非常关心的问题, 就是房价, 你说这房价是要涨还是要跌, 我到底该不该买 对吧, 其实要判断价格的理论都很基本, 就是供给和需求的分析, 供给越多 价格就降下来, 需求越多 价格就升高, 我先声明 我接下来要讲的这个框架, 就是我小Lin的一家之言, 就房地产分析现在在学术界, 也没有一套特别成体系的理论, 所以大家可以先听听, 这一套小框架, 咱先来看看需求, 虽然说房价供给和需求共同决定, 但是在这里边 最主要的驱动因素还是需求, 需求是什么意思呢, 就是大家有多大的意愿去买房, 愿意花多少钱去买房, 最为主要的大概有四点, 这些点 就你一会听起来可能会觉得理所应当, 但是你把它总结连接起来, 再加上一些数据的支持, 就能得到房地产市场上一个大概的需求情况, 首先最重要的因素那肯定是人口, 您把时间维度拉到比如说十年的这个尺度上, 那人口绝对应该是考虑房价的首要因素, 因为我们刚才说了房子是刚需, 人口增加必然会导致需求上升, 一般一个国家内部 他的人口是相对闭环的, 你就可以看看这个人口结构, 来判断一下未来的二三十年里边, 最有能力购买房地产的这群人的数量, 就如果说一个国家的人口结构, 是这样一个金字塔型, 年轻人特别多, 那这就是一个非常有后劲的结构, 20年后房价想跌都难, 那反过来 假设这个人口结构如果是个水桶型, 甚至是倒三角型 就年轻人越来越少, 那房价就会承受相当大的压力, 比如说你看现在全球人口老龄化里边, 最严重的几个国家, 像日本 意大利 希腊, 这二十来年 房价都非常的萎靡, 你要分析一个城市的房价, 不光要看人口结构, 还要看人口流动的变化, 就比如说底特律, 是二战之后美国的明日之星 汽车之城, 那之后随着美国汽车产业下滑, 人口也开始一蹶不振, 从巅峰时期将近200万人口, 跌到现在还不到70万, 咱们看房价, 2022年统计的底特律房价的中位数, 是10.2万美金, 注意这不是一平方米 是一整套, 就是一个大别墅 10.2万美金, 底特律所在的那个州 密歇根州, 它的中位数大概是20多万, 整个美国大概是40多万, 你就说底特律作为一个大城市, 这个房价是不是, 国家也一样, 你说加拿大 澳大利亚房价怎么涨得这么猛, 人口, 你看正是这两个国家的人口数据, 知道你可能以为我是随便画的, 你说是因为这两个国家人能生吗, 那当然不是 是因为移民, 事实上这两个国家人口增长当中, 移民都占到了60%以上的作用, 而这些新来的移民也都很有购房能力, 所以房价就是一直往上走, 你如果一旦听说这两个国家的移民政策, 发生了什么变化, 或者是某些因素影响了移民的趋势, 那房价长期来讲肯定是会作出调整, 你看咱刚才说了一大通, 人口怎么对房价影响很重要, 那专业人士一般怎么会预测这个人口的趋势呢, 其实就挺简单粗暴的, 就是大家看一下过去的这段时间, 人口的流入还是流出的一个趋势, 然后就大概预测在未来短期内, 也会维持这个趋势, 具体来说 比如说你可以看看, 过去一段时间的人口 就业人口, 高收入人群的人口等等, 就这么简单, 第二点就是经济状况, 你说一个城市 一个国家, 咱很显然 如果大家越有钱, 那房价整体你猜应该也是会越高, 你说为什么希腊 土耳其虽然身处欧洲, 房价才是德法的1/10, 白菜价都没人买呢, 经济, 你说衡量一个国家或者地区的经济, 很多人说可以看GDP, 不过GDP它衡量的是整体的经济, 很大一部分是企业的收入, 那如果我们要去衡量跟个人更相关的经济, 一般你可以看看人均收入或者就业数据, 毕竟买房的是人, 这个跟房价的走势相关性就更强一些, 那你怎么才能预测未来人均收入的变化呢, 没错 就跟刚才一样还是看历史的走势, 很多投资人会看中位数人群他的收入走势, 或者像是就业的数据 失业率, 其实原理都差不多, 你说你听完这两个所谓专业人士的预测方法, 是不是想骂街, 那不就是把过去走势连 然后往上连虚线嘛, 其实即使是专业的分析, 也确实还没有很大那种量化的空间, 专业机构可能会用一些更加细分的指标, 但总体来讲比较普遍的规则就是这样, 剩下的就是具体情况具体分析了, 当然你在看这些指标的时候, 也得稍微清楚一下它背后是什么原因, 就比如说收入增长是什么带来的, 如果你分析这是可持续的, 比如说是某个产业带动的, 像是硅谷 深圳这种, 或者像某个公司带动的, 比如西雅图这种 那就比较有后劲, 可是你比如说像美国有个城市Midland, 米德兰市, 德州一个就有十几万人口的小城市, 你要是按它就业数据排名, 你会发现这个城市就业经常会高居美国的榜首, 那是不是说这个城市正在高速发展, 我们就应该冲进去投房地产呢, 非也 它就业为什么能增长这么猛, 是因为它周围经常会发现石油, 一旦发现石油就有开采队进来, 那这就业数据不就产生了吗, 但人家开完了立马就撤了, 过一阵又发现石油 这数据又上来了, 所以你看它这就业数据经常高居榜首, 也经常垫底 就是波动非常的大, 你要投资这城市的房地产, 那就显然不是什么明智之举了, 所以说这就是为什么, 我们必须要理解这个数据背后的逻辑, 其实说经济这一块, 用收入来衡量是比较大多数的情况, 不过有一股力量, 对于那些比较开放的城市和国家是非常重要的, 那就是外部投资, 它也可以算上广义的经济, 你看看一些国际大都市, 香港 纽约 洛杉矶的房价, 还有很多度假城市的房价, 国际游资都是主力军之一, 刚才咱聊人口的时候, 不是老龄化最严重的日本 希腊 意大利, 房价都表现不佳, 但是葡萄牙, 他的房价从2013年到现在几乎翻倍, 你说这个地儿, 人口也不咋地 经济也不咋地, 房价怎么蹭蹭涨呢, 这就得归功于国际炒家, 因为葡萄牙实在是气候优美 风景宜人 , 同时房价又极其便宜, 所以就吸引了很多外部的, 像是欧盟 美国 包括亚洲的一些投资者, 在这来买大别墅度假, 得 房价就上去了, 所以说游资其实也是一股非常强大的力量, 就对于那种金融市场特别开放的地方, 值得关注一下, 那后两个影响需求的主要因素, 一个是利率 一个是政策, 利率高就是你贷款就变贵了, 那肯定需求就会减少, 那同时低利率就会增加需求, 你说利率对贷款的影响, 很多人可能还意识不到, 其实有点像债券里头那种久期的算法, 比如说你现在贷款100万 期限25年, 假设贷款利率下调1%, 大概你这房子就便宜了10万, 那就相当于下调1% 给你房子打个9折, 下调2% 就打个8折, 你说这能不重要吗, 当然我们说这9折, 就是一个非常非常粗糙的估算, 具体肯定还得精确计算, 这就跟你的贷款利率 期限都有关系, 好 最后一个因素就是政策, 就包括一些购房优惠 购房限制 税收等等, 就比如现在国内有一些城市, 对第二套房子会有一些限购, 或者是贷款政策的收紧, 这些都是降低需求的相关的政策, 我们再来看看非常典型的例子, 你知道全世界范围内, 房价最高的城市和地区是哪吗, 不是北上广深 也不是什么纽约 洛杉矶, 也不是香港 新加坡, 而是摩纳哥, 他是法国南边抠出来的一个小国, 整个国土面积才两平方公里, 就一般一个大学的校园都比它大, 可就是这么个小地方, 他的平均房价竟然达到了5万美金每平米, 人口密度真是高到吓人, 就跟下饺子似的, 挤满了各种明星 富豪 豪车 游艇, 如果北京有同样人口密度的话, 北京的人口将达到3.3亿人, 那你说为什么有钱人都死乞白赖往那涌呢, 就是因为政策, 在摩纳哥 他是不收收入税的, 就赚钱又不用交税 而且气候宜人, 他还是欧洲的核心 不是什么鸟不拉屎的小岛, 自然就得到了富人的青睐, 所以你看 刚才咱们说的这四个因素, 人口 经济 利率 政策, 前两个是市场相关的因素, 后两个是行政相关的因素, 行政因素一般短期内是立竿见影, 而市场因素就更底层, 在长期是起到决定性作用的, 你综合这四点这么一考量, 基本上就能得到一个, 房地产市场需求分析的大致的框架, 你想如果有这么个比较理想的地方, 人口稳定上涨 人们的收入也在稳定增加, 然后这个利率还处在一个降息的周期, 并且政策没有非常利空方式, 那这种地方如果没什么特殊情况的话, 房价就会持续上涨, 这个也是很多专业的房地产投资机构, 非常喜欢的区域, 不过有一点 大家需要注意的, 就是刚刚我们说的那种房地产泡沫 信用泡沫, 其实也都满足这四个条件, 因为信用泡沫, 一般本来就是在这种低利率的宽松环境下, 培育出来的一个经济过热的现象, 再加上刚才我们说那些专业的房地产投资人, 他们的分析也是通过这四条, 就反向又助长了这个泡沫, 所以就是大家千万也别盲从这些指标, 好 需求说完了 咱们再来看一下供给侧, 供给是什么意思呢, 其实就是市场上净增加出售的房子, 像我们平时关注比较多的, 就是人口增长 经济也比较发达的区域, 因为土地有限 所以房子供给波动也不大, 而且房屋的供给它的弹性是比较小的, 就因为受劳动力的限制, 所以你很难看到需求猛涨的时候, 大家都一股脑地过去盖房子, 你看 一般衡量房屋供给, 大家会统计的一个数据叫 Housing Starts, 新房开工, 统计的就是已经申请下来牌照, 要新盖的那些居民楼, 你看这个是美国Housing Starts的数据, 这个是美国的房价, 按理讲 你说供给增加了 房价应该是下降的, 那你看这两个图, 即使有点关系 感觉也是正相关的, 这并不说供给就不重要, 但是确实因为, 第一 它周期比较长, 第二 弹性不足, 所以影响力一般不如需求端, 但是你要跑到一个比较地广人稀的地方, 那就是另外一码事了, 比如说我看过一个芬兰政府的房地产报告, 他们就分析了一下本国的房地产市场, 就发现决定他们国家房价, 最主要的因素就是房屋供给, 所以说也看地方,

投资方式

下面咱们再来简单说说, 比较常见的一些房地产投资的方式, 你要是自己买房住那就没得说了, 但是如果你想投资房地产市场, 一般有这么几种方式, 首先你肯定可以自己买个房子, 然后把它租出去或者装修一下再给倒卖一下, 这都可以, 但这种方式的问题是, 首先你得花大量的精力去找房子, 其次你所有的风险也都集中在这一套房子上了, 再者行业房地产市场的流动性, 相对来讲是比较低的, 当你急需用钱的时候这房子可能很难卖出去, 即使卖出去了 可能也狠狠的被宰上了一笔, 并且你买一次卖一次交易成本本身也是很高的, 你要知道一般一次房地产交易当中, 买卖双方共同加起来的成本, 一共要有15%~20%, 但你自己买房也有好处, 就是房地产市场的信息, 很多情况下是不透明 不对称的, 所以市场里的房价也参差不齐, 只要你愿意花时间仔细去找, 然后再加上专业的谈判, 确实是能找到低于市场价的房子的, 总的来讲 第一它花费大量的时间精力, 第二需要一定的专业性, 大部分人可能也没时间去折腾, 所以一般情况下会选择, 下面这几种间接的投资方式, 首先就是REITs, Real Estate Investment Trust, 不动产投资信托基金, REITs一般分两种类型, 一个叫权益型 一个叫抵押型, 这两个是完全不一样的, 我们平时听说比较多的是权益型 就是Equity REITs, 就专业的投资人会在金融市场上首先先集资, 然后去买房子, 这房子可能是民宅 可能是商用, 可能是酒店等等 然后用来出租, 这样每个月就会得到比较稳定的现金流, 就是租金, 然后作为票息再派发给投资人, 那我们作为投资人就像你买基金一样, 在市场上去买REITs, 然后每个月就会有稳定的现金流, 它的好处和劣势, 基本上跟你自己买房子是完全反过来的, 不过大家要注意一点, 就是REITs它有一个非常大的特点, 就是它更像债券 它是吃现金流 吃票息的, 因为它买了房子, 大多数情况下是为了出租 而不是为了卖, 所以房价的涨跌对REITs的影响, 你不能说完全没有 但是相对来讲比较小, 受影响更大的是租房的市场, REITs的另一种形式就是抵押型, 它就是钱集过来之后不来用买房子而用于放贷, 然后就跟权益型差不多, 你这投资人每个月就是定期收月供, 你看这个就更跟债券差不多了, 它和利率和信用的挂钩关系更明显, 和房价基本上就关系不大了, 所以总结来说REITs, 其实是你想投资房地产市场, 一个非常热门的选择, 在美国市场规模就达到了1.3万亿美金, 不过你要是预期未来房价涨, 想投资占到这个利润, 那REITs可能就不一定是个很好的选择了, 那第二种就是房地产的ETF, Real Estate ETF, 这个其实和我刚才说第一个REITs很像, 因为这种ETF, 其实一般就是投到各种不同的REITs里边去, 虽然REITs已经从很大程度上降低风险了, 但大多数情况下, REITs是投一个行业或者一个区域的, 所以你要是想规避行业和区域里边的风险, 那你可以选择Real Estate的ETF, 再有就是对高净值客户比较流行的, 就是房地产的私募基金, 这里边最大名鼎鼎的就是Blackstone 黑石, 就没事儿就整出来一个新的几百亿美金的基金, 去投资全球各地的房地产, 那这种就是非常大手笔而且专业性很强了, 筹到钱之后就可以全世界的, 买楼 买地 装修 包装 营销各种各样, 或者卖出去, 然后最后把回报再分给投资者, 但这个只针对高净值客户, 或者机构投资者才开放, 还有一种就是最近几年新出现的一种新模式, 就是证券化的一个房地产投资平台, 就在这个平台上, 你可以选一个房地产的投资项目, 然后就拥有这个房产的一部分 就是一个Share, 就和REITs类似, 你买的这个Share也可以享有房地产项目的收益, 如果你要把REITs看成是你把钱投给一个基金, 然后基金经理去选房地产项目的话, 那这种证券化平台就是你自己可以去挑项目, 有点类似于买股票,

精彩部分

就比如说有这么一个平台叫Ark7, 你看在这个平台上, 你就能看到这些房地产投资的项目, 比如说你看这个是个费城的双单元的学生公寓, 总价要967000, 那你说我肯定不想花这么多钱 没关系, Ark7已经把它分成了10000份, 你只要花96块7, 就可以拥有万分之一的这个房子的产权, 你想买多少份都可以, 你看在这能看到这个房子月租金, 一个月是6500元, 也就是说年化租金的预期回报率是6.06%, 你还能看见像是历史的入住率, 历史房价走势信息等等, 过去10年增值了百分之 年化是15%, 也就是说总收益将达到21.06%, 而且你知道吗, 这所有房子出租管理都是由Ark7团队完成的, 而且你知道吗, 是所有的房源信息和运营数据, 也都是公开透明的, 现在Ark7平台已经面向大众投资者开放, 如果你想了解更多的房源信息, 可以通过描述栏里的链接了解一下, 新用户限时福利, 亚利桑那州的房源买十股送一股, 最高可以获得价值320美金的持股奖励, 感谢Ark7对这段视频的大力支持, 不过小Lin不做任何投资建议, 不给平台背书 也不负任何法律责任,

结尾

OK 这个就是整个房地产市场分析的, 一个大致的框架, 不过说实在的话, 就作为我们很多人来说, 你了解宏观 怎么分析房地产市场是一回事, 但是落到我们自己个人到底要不要买房子, 其实思路还是挺清晰的, 基本上就是说我在这个城市决定扎根了, 钱也攒够了 工作也稳定了, 那我贷款买套房 对吧, 毕竟是自己的 给我家的感觉, 所以你也不会看什么平均工资 人口结构的, 这才叫生活 对吧,

延伸推薦

長頸鹿給問嗎？（下）｜科學大爆炸EP.16

長頸鹿給問嗎？（上）｜科學大爆炸EP.13

分手後,當朋友？ 下｜科學大爆炸EP.11